L'article 25 de la loi de 1965 correspond à la majorité absolue. En pratique, c'est la majorité qui fait trébucher beaucoup de syndics bénévoles, parce qu'elle ne se calcule pas sur les seuls votants présents dans la salle. Elle se calcule sur les voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
C'est pour cela qu'une résolution peut échouer même avec une impression de large soutien. Si plusieurs copropriétaires sont absents, s'abstiennent ou ne participent pas au vote, vous ne récupérez pas automatiquement leurs tantièmes. Pour être adoptée au titre de l'article 25, la résolution doit franchir le seuil de la majorité absolue des voix du syndicat.
Article 25 : définition simple
Quand une décision relève de l'article 25, il faut plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires. Le dénominateur n'est donc pas le total des voix exprimées le jour de l'AG, mais le total des tantièmes existant dans la copropriété. Cette règle s'applique notamment à des décisions structurantes comme la désignation du syndic, certains travaux ou certaines autorisations affectant les parties communes.
Le bon réflexe de calcul
Commencez toujours par le total des tantièmes de la copropriété. Ensuite seulement, comparez le nombre de tantièmes “pour” au seuil de 50 % + 1 voix.
Comment calculer la majorité absolue étape par étape
- 1Identifiez le nombre total de tantièmes de la copropriété.
- 2Divisez ce total par deux pour obtenir le seuil de majorité absolue.
- 3Additionnez les tantièmes favorables à la résolution.
- 4Vérifiez si le total des “pour” dépasse ce seuil.
- 5Si le seuil n'est pas atteint, regardez si la passerelle de l'article 25-1 peut s'appliquer.
Exemple très simple : votre copropriété compte 1 000 tantièmes. La majorité absolue se situe au-dessus de 500. Une résolution recueillant 520 tantièmes pour est adoptée. Avec 480 tantièmes pour, elle n'est pas adoptée au titre de l'article 25, même si personne n'a voté contre.
Exemples concrets de calcul
| Situation | Résultat |
|---|---|
| Copropriété de 1 000 tantièmes, 520 tantièmes pour | Résolution adoptée à l'article 25 |
| Copropriété de 1 000 tantièmes, 480 tantièmes pour | Résolution rejetée à l'article 25 |
| Copropriété de 1 000 tantièmes, 340 tantièmes pour | Article 25 non atteint, mais seuil d'un tiers atteint |
| Copropriété de 1 000 tantièmes, 290 tantièmes pour | Article 25 non atteint et pas de passerelle immédiate |
Le troisième cas est le plus intéressant : 340 tantièmes pour ne suffisent pas pour la majorité absolue, mais représentent plus d'un tiers des voix de tous les copropriétaires. La résolution peut alors basculer dans le mécanisme de l'article 25-1 et être revotée immédiatement selon la majorité de l'article 24.
Quand l'article 25-1 entre en jeu
L'article 25-1 est une passerelle. Si la résolution relevant de l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue, mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote selon la majorité de l'article 24.
En clair, vous avez deux contrôles successifs. D'abord : la résolution dépasse-t-elle 50 % des voix de tous les copropriétaires ? Si non : atteint-elle au moins un tiers ? Si oui, un second vote peut être organisé tout de suite, cette fois sur la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Différence entre article 24, article 25 et article 26
| Article | Base de calcul | Usage pratique |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité des voix exprimées des présents, représentés ou votants par correspondance | Gestion courante et décisions ordinaires |
| Article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Décisions importantes comme syndic, conseil syndical, certains travaux |
| Article 26 | Double majorité renforcée | Décisions plus lourdes pour la copropriété |
Erreurs fréquentes dans le calcul des majorités
- Confondre le total des voix de la copropriété avec le total des voix présentes en séance.
- Croire qu'une abstention équivaut automatiquement à un vote contre.
- Oublier les votes par correspondance valablement exprimés.
- Appliquer l'article 24 à une résolution qui relève de l'article 25.
- Ne pas vérifier le seuil d'un tiers permettant la passerelle de l'article 25-1.
La difficulté n'est pas la formule mathématique, mais la discipline de calcul. Il faut connaître la bonne base légale, le bon total de tantièmes et le bon résultat attendu. Dès que plusieurs résolutions s'enchaînent, le risque d'erreur augmente très vite sur tableur ou sur papier.
Questions fréquentes
Une résolution peut-elle passer à l'article 24 si elle échoue à l'article 25 ?
Oui, mais seulement si elle atteint au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires et si la passerelle de l'article 25-1 est applicable.
Les absents comptent-ils dans le calcul de l'article 25 ?
Oui, indirectement, car la majorité absolue se calcule sur l'ensemble des voix du syndicat. Leur absence réduit donc les chances d'atteindre le seuil.
Comment éviter les erreurs pendant l'AG ?
Préparez à l'avance les tantièmes de référence, qualifiez chaque résolution avec le bon article et utilisez un calculateur qui affiche instantanément le seuil applicable.